인허가 74% 급증, 착공은 평년의 절반대

서울 주택 착공이 1만 7000호다. 1년 전 같은 기간보다 45% 늘어난 실적이라고 국토교통부가 10월 19일 밝혔다. 같은 날 인허가는 74% 증가한 3만 6000호로 집계됐다. 두 자릿수 증가율만 보면 공급에 숨통이 트인 듯하다. 그런데 착공 1만 7000호는 2016~2025년 3~8월 평균인 3만 1000호의 54.8%에 그친다.

국토부가 이날 내놓은 주택공급 선행지표 성적표에서 인허가는 뚜렷하게 개선됐다. 2026년 3~8월 서울 인허가는 3만 6000호로, 지난해 같은 기간보다 74% 많았다. 2016~2025년 같은 기간 평균인 2만 8000호도 8000호(28.6%) 웃돌았다. 인허가만 놓고 보면 평년을 회복했다는 말이 어색하지 않다.

■ 급증의 기준점은 '지난해 바닥'

문제는 착공이다. 같은 기간 서울 착공은 1만 7000호로 장기평균 3만 1000호에 1만 4000호 모자랐다. 45% 증가라는 수치는 지난해 같은 기간 착공이 그만큼 바닥이었다는 뜻이기도 하다. 증가율로 되짚으면 1년 전 3~8월 착공은 1만 2000호 안팎이었던 셈이다. 바닥이 낮으면 같은 호수가 늘어도 증가율은 크게 찍힌다.

인허가도 사정이 비슷하다. 74% 증가의 출발점인 지난해 3~8월 인허가는 2만 1000호 안팎으로 역산된다. 증가율은 전년과의 거리를 재는 자이지, 평년과의 거리를 재는 자가 아니다. 국토부가 인허가 실적 옆에 장기평균을 나란히 붙여둔 것도 그래서다. 다만 착공에는 같은 잣대를 들이대지 않았다.

■ 인허가는 넘었는데 착공은 왜 못 따라오나

인허가와 착공 사이에는 늘 시차가 있다. 인허가를 받은 사업이 실제 삽을 뜨기까지 자금 조달과 공사비 협상, 분양 일정이 줄줄이 걸린다. 올해 서울 착공 1만 7000호는 인허가 3만 6000호의 47.2%로, 절반에 못 미친다. 선행지표가 먼저 켜졌다고 해서 입주로 이어지는 공급이 같은 속도로 늘어나지는 않는다.

물론 인허가가 장기평균을 넘어선 것은 가볍게 볼 신호가 아니다. 3기 신도시 입주가 본격화하는 2028년부터 수급 여건이 크게 개선될 것이라고 국토부는 전망했다. 다만 그 전망은 인허가가 착공과 입주로 끊김 없이 넘어간다는 전제 위에 선다. 국토부 스스로 계획된 공급이 실제 착공과 입주로 이어지도록 사업장을 밀착 점검하겠다고 밝힌 대목이 그 전제의 취약함을 드러낸다.

■ 가격 하락은 강남·서초의 이야기

가격 지표도 결이 섞여 있다. 국토부는 강남구와 서초구 매매가격이 10주 연속 떨어졌다고 했다. 다만 이는 서울 동남권 두 자치구에 국한된 흐름이다. 서울 전체 매매가격은 떨어진 것이 아니라 7월 이후 상승률이 둔화하는 단계다. 매매 물건은 7만 4000건으로 올해 초보다 30% 늘어, 사자는 쪽보다 팔자는 쪽이 두꺼워지고 있다.

하방 압력의 한 축은 금리다. 한국은행 기준금리는 2026년 6월 연 2.50%에서 7월 2.75%, 8월 3.00%로 두 달 새 0.50%포인트 올랐다. 집값에 민감한 주택담보대출 금리는 집값 하락기였던 2022년 수준에 다가서고 있다. 돈을 빌리는 비용이 오르면 매수 심리는 식는다.

수요의 밑그림은 더 길게 움직인다. 서울 가구 증가율은 2020년 2.20%에서 2025년 0.83%로 내려앉았다. 집을 새로 꾸리는 가구가 줄면 장기 주택 수요의 기울기도 완만해진다. 공급이 평년을 회복하는 속도와 수요가 식는 속도가 어디서 만나느냐가 다음 국면을 가른다.

급증이라는 단어는 지난해와의 거리만 잰다. 서울 착공 1만 7000호가 평년 수준 3만 1000호에 닿으려면 아직 1만 4000호가 남아 있다.