월세가 절반 넘은 서울, 갈리는 세대 자산

서울 아파트 세입자가 매달 내는 평균 월세가 164만원까지 올랐고 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중도 절반을 넘었습니다. 「불평등의 세대」는 세대 네트워크와 세대 간 자산 이전이라는 틀로 이 장면을 읽습니다. 월세로 나가는 현금과 세대를 따라 옮겨 가는 자산이 나란히 놓인 자리를 짚어 봅니다.

서울에서 아파트를 빌려 사는 가구가 다달이 집주인에게 내는 평균 월세가 164만원까지 올랐습니다. 한국부동산원 조사를 보면 서울 아파트 평균 월세는 2025년 8월 144만원, 2026년 1월 150만원을 지나 2026년 8월 164만원이 됐습니다. 세입자의 지갑에서 빠져나가는 돈이 1년 만에 20만원 늘어난 셈이죠.

월세가 오르는 동안 계약의 형태 자체도 바뀌었습니다. 국토교통부 통계를 보면 2026년 1~7월 서울 아파트 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 52.0%로 2025년 같은 기간의 43.9%보다 8.1%포인트 높았습니다. 전국 전체주택으로 넓혀도 1~7월 월세 비중은 2022년 51.5%, 2023년 55.0%, 2024년 57.3%, 2025년 61.8%, 2026년 68.3%로 해마다 올랐습니다.

전세에서 월세로 넘어가는 이 흐름을 세대의 문제로 읽은 책이 있습니다. 「불평등의 세대」(이철승, 2019)는 국가와 시민사회, 시장을 가로지르는 세대 네트워크가 권력 자원을 어떻게 형성하는지 추적하고 세대 간 자산 이전과 세대 내 불평등의 확대를 별도의 장에서 다룹니다.

저자는 상층 노동계급이 대기업과 정규직, 노동조합이라는 위계로 자기 지위를 보호하고 자산과 교육을 통해 다음 세대에 부와 직업을 넘겨준다고 설명합니다. 집을 가진 세대가 그 자산을 발판 삼아 자녀 세대의 출발점을 끌어올린다는 이야기죠.

■ 집을 가진 세대와 못 가진 세대

그렇다면 집을 가진 쪽과 그러지 못한 쪽의 거리는 좁혀졌을까요? 국가데이터처 주택소유통계는 그렇지 않다고 말합니다. 전국 일반가구의 주택 소유율은 2023년 56.4%에서 2024년 56.9%로 0.5%포인트 올랐지만 서울 일반가구는 같은 기간 48.3%에서 48.1%로 오히려 0.2%포인트 내렸습니다.

나이대로 나누면 방향이 더 또렷합니다. 가구주가 30세 미만인 가구의 소유율은 2023년 10.3%에서 2024년 9.4%로 내렸고 30대 가구주도 36.6%에서 36.0%로 낮아졌습니다. 반대로 70대 가구주 소유율은 70.6%에서 71.0%로 올랐습니다.

자산의 크기는 어땠을까요? 가구 평균 순자산은 2024년 4억4894만원에서 2025년 4억7144만원으로 늘었습니다. 그러나 가구주가 39세 이하인 가구의 평균 순자산은 2억2158만원에서 2억1950만원으로 줄었고 50대 가구는 5억1131만원에서 5억5161만원으로 불었습니다.

■ 자산이 옮겨 다니는 경로

「불평등의 세대」가 짚은 세대 간 자산 이전은 실제 연구에서도 확인됩니다. 한국금융연구원이 1999~2023년 노동패널자료를 분석한 결과 자가점유는 모든 자산계층의 신혼 청년가구 자산 형성에 긍정적으로 작용했고 그 효과는 중간계층에서 가장 크게 나타났습니다.

같은 연구는 수도권 거주가 상위 자산계층에는 자산을 늘리는 기회가 되지만 하위계층에는 주거비 부담으로 작용할 수 있다고 분석했습니다. 부채 역시 상위계층에는 자산을 키우는 지렛대가 되지만 하위계층에는 원리금 상환 부담으로 남는다고 했습니다.

그렇다면 이 격차가 개인의 노력 차이일까요? 연구는 그렇게만 보지 않습니다. 부모의 순자산이 혼인을 계기로 중상위 자산계층 청년가구의 순자산을 늘려 계층 간 격차를 넓힌다고 분석했거든요.

지역으로 봐도 간극은 뚜렷합니다. 2025년 수도권 가구의 평균 순자산은 5억8832만원으로 비수도권의 3억5720만원보다 2억3112만원 많았습니다.

■ 줄어든 거래, 오른 월세

시장의 거래량은 오히려 줄고 있습니다. 2026년 7월 전국 주택 전월세 거래량은 21만985건으로 6월의 21만8618건과 2025년 7월의 24만3983건보다 적었습니다. 이 거래는 전세 6만8462건과 월세 14만2523건으로 나뉘었습니다.

서울로 좁혀도 흐름은 같습니다. 2026년 7월 서울 전체주택 전월세 거래량은 6만7067건으로 2025년 7월의 7만3703건보다 9.0% 줄었습니다.

전세 거래 안에서도 변화가 보입니다. 서울 아파트 전세 거래 중 갱신계약이 차지하는 비중은 2026년 8월 58.9%로 7월의 53.0%와 2025년 8월의 43.7%보다 높았습니다. 주거실태조사에서 임차가구의 중위 월소득 대비 중위 월임대료 비율은 2023년과 2024년 모두 15.8%였고 자가가구의 중위 연소득 대비 중위 주택가격 배율은 두 해 모두 6.3배였습니다.

월세는 매달 나가고 자산은 세대를 따라 옮겨 다닙니다. 164만원을 내보내는 세입자의 통장과 그 자산을 물려받는 장부가 「불평등의 세대」의 두 페이지처럼 나란히 놓여 있습니다.