폭락 논쟁 밖의 거래 감소…가장 많이 준 건 9억~15억 집

대통령의 폭락 걱정 발언과 오세훈 서울시장의 반박이 오간 근거는 한국부동산원의 주간 가격지수다. 지수로는 강남3구가 내리고 강북 일부가 오른다. 그렇다면 실제로 집을 사고판 거래는 어디서 줄었을까. 국토교통부 아파트 매매 실거래 자료를 서울 25개 구별로 받아 9월 계약분을 다시 셌다.

9월 계약 가운데 해제된 77건을 빼면 남는 거래는 3435건이다. 2025년 9월 8666건보다 60.4% 적다. 그런데 2025년 9월은 8월 4276건에서 한 달 만에 두 배 넘게 뛴 달이었다. 급증 전인 2025년 8월과 견주면 감소 폭은 19.7%로 작아진다.

서울시가 공개하는 실거래 자료로도 같은 기간을 셌다. 분양권·입주권과 해제 거래를 빼면 9월 거래는 3430건이다. 2025년 8월 4199건보다 18.3% 적다. 두 기관 자료는 집계 기준이 조금 달라 건수에 몇 건씩 차이가 난다.

줄어든 건 중간 가격대

가격대로 나누면 감소가 한쪽에 몰려 있다. 9억원 이상 15억원 미만 거래는 2025년 8월 1339건에서 2026년 9월 827건으로 38.2% 줄었다. 같은 기간 25억원 이상 거래는 173건에서 230건으로 32.9% 늘었다. 15억원 이상 25억원 미만 거래는 7.8% 줄어 감소 폭이 작았다.

지역으로 보면 차이가 더 크다. 마포·용산·성동·광진 4개 구 거래는 631건에서 234건으로 62.9% 줄었다. 강남·서초·송파 3구는 370건에서 571건으로 54.3% 늘었다. 서울 전체 거래에서 강남3구가 차지하는 몫은 8.7%에서 16.6%로 커졌다. 노원·도봉·강북 3구 거래도 588건에서 705건으로 19.9% 늘었다.

서울시 자료에서도 흐름은 같다. 9억~15억원 거래는 1324건에서 822건으로 37.9% 줄었다. 강남3구 거래는 61.0% 늘었고 마포·용산·성동·광진 거래는 62.0% 줄었다.

1년 전 9월과 구별로 견주면 성동구가 560건에서 62건으로 88.9% 줄어 감소 폭이 가장 컸다. 같은 비교에서 거래가 늘어난 구는 도봉·서초·금천 3곳뿐이다. 서초구는 121건에서 126건이 됐다.

지수와 거래가 가리키는 방향

지수가 내린다는 강남3구에서 거래는 늘었다. 두 숫자는 재는 방식이 다르다. 홍기원 의원은 2020년 7월 29일 국회 국토교통위원회에서 이 차이를 짚었다. 그는 "실거래가격지수는 어떤 아파트단지에서 하나가 매매가 되면 그 가격이 전에 비교해서 얼마나 올랐는지 그것을 아마 비교하는 것 같습니다"라고 말했다. 표본 단지의 평균 동향을 보는 가격동향 조사와 달리 실제로 팔린 집을 잰다는 설명이다.

국토연구원 변세일 등 연구진은 2019년 보고서에서 가격이 보합이거나 하락하는데 거래까지 줄면 침체가 가시화되거나 본격화되는 국면으로 분류했다. 이 틀을 서울에 대면 구마다 다른 답이 나온다. 거래가 늘어난 강남3구와 거래가 크게 준 마포·용산·성동·광진을 같은 국면으로 묶기 어렵다. 정순임 국회 행정안전위원회 수석전문위원은 2025년 12월 4일 법안심사제1소위원회 검토 의견에서 "서울 등 일부 지역의 주택 가격이 타 지역에 비해 두드러진 상승 추세를 보이고 있는 등 주택시장이 양극화된 상황에서"라고 밝혔다. 당시 지적은 서울과 다른 지역 사이의 격차였다. 9월 거래 자료에서는 서울 안에서도 구별 거래 건수가 갈린다.

중간 가격대 거래가 준 시기에 대출 금리는 올랐다. 한국은행에 따르면 예금은행 신규 주택담보대출 금리는 2025년 9월 3.96%에서 2026년 9월 4.88%로 높아졌다. 기준금리는 2.5%에서 2026년 8월 3%가 됐다. 김종희 연구자는 2025년 연구에서 집값 전망의 불확실성이 커지면 일반 가구는 매입 계획을 앞당기지만 청년층 가구는 오히려 늦춘다고 분석했다. 실거래 자료에는 매수자 나이가 없어 9월 감소를 청년층의 이탈로 단정할 수 없다.

통계와 규제 사이의 시차도 법원에서 다퉈졌다. 국토교통부는 2025년 10월 16일 공고로 조정대상지역을 지정했다. 심의위원회는 2025년 6~8월 통계를 기초로 삼았다. 서울행정법원은 2026년 1월 29일 선고한 2025구합56119 판결에서 이 지정을 국토교통부장관의 재량으로 봤다. 심의위원회 의결 뒤 공표된 새 통계를 반영하지 않았다는 이유만으로 지정이 위법하다고 보기 어렵다는 판단이다.

강남 지수의 등락을 두고 말이 오가는 사이 9월 서울에서 감소율이 가장 큰 가격대는 9억~15억원이었다. 이 가격대에서 빠진 수요가 어디로 갔는지는 10월 계약분 신고가 끝난 뒤 다시 셀 수 있다.