재개발 동의 문턱 낮추기 전에… 쪼갠 지분 194명

512명 중 391명. 서울 성북구청장이 2019년 5월 9일 한 재개발조합 설립을 인가하면서 센 동의자 수다. 동의율은 76.37%로 법정 기준인 4분의 3을 넘었다. 대법원은 2023년 8월 18일 이 인가를 취소한 원심판결을 그대로 확정했다.

이재명 대통령은 성북구 장위동 공공재개발 현장을 둘러보며 재개발이 너무 오래 걸린다고 짚었다. 정부는 공공 시행자 지정에 필요한 주민 동의 문턱을 낮추는 방안도 내놨다. 속도를 따지기 전에 먼저 물을 것이 있다. 그 동의를 누가 어떻게 세느냐다.

쪼갠 지분 194명

판결문에 따르면 한 건설사 등은 2008년 7월부터 2018년 11월까지 구역 안 땅과 건물의 작은 지분을 나눠 넘겼다. 받은 사람은 임직원과 지인 등 209명이었다. 그중 194명이 받은 땅은 면적이 모두 1㎡ 이하였다. 거래가액은 1만~60만원에 그쳤다. 이 가운데 185명이 대표소유자로 뽑혀 동의서를 냈다.

대법원은 2023년 8월 18일 2022두51901 판결에서 판단 기준을 내놨다. 동의 요건을 채우려고 지분을 잘게 쪼개 넘겨 늘린 소유자는 재개발조합 설립 동의 숫자를 셀 때 빼야 한다고 판단했다. 194명과 185명을 빼고 다시 세면 318명 중 206명이 동의한 셈이다. 동의율은 64.78%로 4분의 3에 한참 못 미친다.

인가 취소를 구한 원고들은 그 구역 안에 사는 주민들이었다. 인가부터 대법원 확정까지 4년 3개월이 걸렸다. 부풀린 동의는 사업을 앞당기지 못했고 소송으로 시간을 더 썼다. 대법원은 쪼갠 지분인지 가릴 때 지분 비율과 실제 낸 돈, 취득 시기와 목적, 다수 지분권자와의 관계를 함께 보라고 했다.

이 구역은 2004년 9월 추진위원회 승인을 받았다. 조합설립인가 신청은 14년 4개월 뒤인 2019년 1월에야 이뤄졌다. 오래 끈 사업장에서 숫자를 채우려는 편법이 나왔다. 현행 도시정비법 제26조는 토지면적 2분의 1 이상 소유자와 토지등소유자 3분의 2 이상이 요청하면 공공을 사업시행자로 지정할 수 있게 한다. 문턱이 낮아질수록 동의서 몇십 장이 가르는 몫은 커진다.

기다리는 쪽이 내는 값

동의하지 않은 소유자도 구역에 남으면 같은 셈법을 따른다. 헌법재판소는 2026년 2월 26일 2022헌바295 결정에서 도시정비법 조항 하나를 심사했다. 재개발 조합원의 기존 땅·건물 값을 사업시행계획인가 고시일 기준으로 매기도록 한 조항이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했다. 기존 자산 값은 그날로 정해지고 공사비와 이자는 그 뒤에도 움직인다.

건설공사비지수는 공사에 드는 재료비·인건비 등의 값 변화를 잰다. 한국건설기술연구원 자료에서 주거용 건물 지수는 2020년 9월 100.66에서 올해 9월 136.6으로 35.7% 올랐다. 최근 1년 상승률은 4.8%다. 돈을 빌리는 값도 뛰었다. 한국은행 통계에서 신규 주택담보대출 금리는 지난해 10월 연 3.98%에서 올해 9월 4.88%로 0.90%포인트 올랐다. 두 지표는 전국 평균이라 특정 구역의 분담금으로 바로 옮길 수는 없다.

법은 국회에 묶여 있다. 22대 국회에 제출된 도시정비법 일부개정법률안은 62건이다. 2건이 수정가결됐고 3건은 대안에 반영돼 폐기됐다. 나머지 57건은 아직 처리 결과가 없다. 가장 최근 안은 10월 29일 이광희 의원 등 10인이 냈다. 동의 문턱을 낮추는 법이 본회의에 오를 때 동의서를 누가 검증할지도 함께 적힐지 지켜볼 일이다.