반포 입찰 밖에서도…서초 거래 절반 가까이 대출 2억 구간

6일 서울 서초구 잠원동에서 아파트 28가구의 공개 경쟁입찰이 열린다. 신반포22차를 재건축한 디에이치 신반포에스테라의 일반분양분이다. 청약 가점 대신 써낸 값이 주인을 가른다. 이 입찰을 두고 현금 부자끼리 겨룬다는 말이 나온다. 그렇다면 대출 2억원으로 집을 사야 하는 사람은 이번 입찰자뿐일까. 서초구 실거래를 세어 보면 답은 그렇지 않다.

금융위원회가 2025년 10월 15일 발표한 대출수요 관리 방안에 따르면 주담대(주택담보대출) 한도는 집값에 따라 갈린다. 이 한도는 수도권·규제지역에서 집을 살 때 적용된다. 시가 15억원 이하 주택은 6억원까지 빌릴 수 있다. 15억원 초과 25억원 이하는 4억원이다. 25억원을 넘으면 한도가 2억원으로 줄어든다.

서초 매매 절반 가까이가 2억원 구간

국토교통부 아파트 매매 실거래 자료로 서초구의 올해 1~9월 계약을 셌다. 나중에 해제된 계약을 빼면 1661건이 남는다. 그중 25억원을 넘은 거래가 763건으로 절반 가까이(45.9%)를 차지했다. 40억원을 넘긴 거래도 313건(18.8%)이었다. 10월 계약분은 신고 기한이 남아 있어 9월까지만 셌다.

이웃 구도 사정이 비슷하다. 강남구는 같은 기간 매매의 53.3%가 25억원을 넘었고 송파구는 31.5%였다. 잠원동 전용 84㎡로 좁히면 9월 반포센트럴자이가 48억원, 신반포자이가 47억원에 팔렸다. 2억원 한도 아래에서 수십억원을 자기 돈으로 채우는 거래가 이 지역에서는 이미 일상이었다.

집값이 오를수록 줄어드는 대출 몫

한도를 집값으로 나누면 구간마다 대출 비율이 크게 다르다. 15억원 집은 6억원을 빌려 집값의 40%를 채운다. 25억원 집은 4억원으로 16%다. 9월 48억원에 팔린 반포센트럴자이는 2억원을 빌려도 4.2%에 그친다. 나머지 46억원은 자기 돈이다.

국토연구원 이태리·광운대 김태환 연구진은 2018년 연구에서 대출 규제의 효과를 견줬다. 국내 주담대 시장에서는 LTV 규제가 DTI·DSR보다 가구의 차입을 더 강하게 제약한다고 분석했다. LTV는 집값에 견준 대출 비율이다. DTI와 DSR은 소득에 견준 상환 부담을 잰다. 지금 고가주택 한도는 비율 대신 금액으로 묶여 있다. 그래서 집값이 오를수록 실제 대출 비율은 저절로 낮아진다.

가격 선으로 대출을 끊는 방식은 전에도 있었다. 정부는 2019년 12월 시가 15억원 초과 아파트의 주담대를 막았다. 헌법재판소는 이 조치를 합헌으로 판단했다. 성중탁은 2023년 연구에서 15억원이라는 가격 기준에 객관적 근거가 없다고 비판했다. 유상범 의원은 2026년 8월 11일 국회 국토교통위원회에서 "게다가 주택담보대출 6억 이하로 제한했지요. 고가 주택은 2억으로 줄였지요."라고 지적했다.

거래는 비싼 구간에서 더 크게 줄었다. 서초구 25억원 초과 매매는 5월 223건에서 9월 54건으로 75.8% 감소했다. 같은 기간 15억원 이하 매매는 68건에서 45건으로 33.8% 줄었다. 대출 한도가 이 감소폭을 얼마나 만들었는지는 이 자료만으로 가를 수 없다.

금리 부담은 오히려 아래 구간에 몰린다. 한국은행에 따르면 신규 주담대 금리는 2025년 10월 연 3.98%에서 2026년 9월 4.88%로 올랐다. 기준금리도 6월 2.5%에서 8월 3%가 됐다. 4.88%로 2억원을 빌리면 한 해 이자는 976만원이다. 15억원 이하 집을 사며 6억원을 빌린 사람은 같은 금리에 2928만원을 낸다. 서초구에서 올해 25억원 넘게 팔린 763채의 매수자에게 주담대 한도는 모두 2억원이었다.