기다리는 세입자의 비용…같은 단지 전세 12.5% 올랐다

12.5%. 서울시 전월세 실거래 자료에서 같은 단지·같은 면적의 신규 전세 보증금이 1년 새 오른 폭(중위값)이다. 2025년 9월과 2026년 9월에 모두 신규 계약이 있던 전용 59~85㎡ 677곳을 맞대 봤다. 그중 82.0%에서 보증금이 올랐고 15.4%에서 내렸다.

이재명 대통령의 "지금은 견디는 중"이라는 글이 나온 뒤 논쟁은 집값이 떨어질지에 쏠렸다. 전셋값은 매매가를 떠받치는 변수로 거론되는 정도다. 그러나 집을 사지 않고 기다리는 사람은 어딘가에 빌려 산다. 국토교통부 주거실태조사에서 2024년 서울 가구의 53.4%가 임차, 44.1%가 자가다. 국가데이터처 주택소유통계로는 같은 해 서울 무주택 가구 비율이 51.9%다. 이들이 기다리는 값을 따로 재면 다른 그림이 나온다.

강남 밖에서 오른 전세

한국부동산원 주간 아파트 가격 동향을 보면 10월 넷째 주 서울 매매가격은 0.09% 올랐고 전세가격은 0.17% 올랐다. 매매가 12주 연속 내린 강남구·서초구에선 같은 12주 동안 전세도 0.43%, 1.70% 내렸다. 나머지 23개 구 전세는 모두 올랐다. 국토연구원 소비심리지수도 방향이 갈린다. 서울 주택전세시장 지수는 1년 새 112에서 122.8로 높아졌고 주택매매시장 지수는 133.4에서 130.8로 낮아졌다.

실제 계약에서는 차이가 더 벌어진다. 같은 단지 비교에서 강남 3구 신규 전세는 8.3% 올랐고 나머지 22개 구는 13.2% 올랐다. 노원·도봉·강북 3개 구는 20.0%다. 공식 물가 통계의 오름폭은 훨씬 작다. 국가데이터처 소비자물가지수에서 서울 전세는 1년 새 105.78에서 107.8로 1.91%, 월세는 105.9에서 108.16으로 2.13% 올랐다. 표본 임차가구를 조사한 값이어서 새 계약만 모은 비교와 잣대가 다르다.

지수와 실거래가 늘 어긋나지는 않는다. 강남구 매매 지수는 7월 6일 주부터 9월 14일 주까지 0.77% 내렸다. 국토교통부 실거래로 같은 단지의 6~7월과 9월을 견준 24곳의 중위 변화도 -0.60%로 비슷하다. 전세는 다르다. 지수로 잰 1년 상승률은 노원구 14.49%, 강남구 3.58%인데 같은 단지 신규 계약은 22.5%, 7.1%다. 지수는 표본 아파트 가격을 조사한 값이고 이 비교는 신규 계약만 모은 값이어서 잣대가 같지 않다. 류근관 통계청장은 2021년 2월 16일 국회 기획재정위원회에서 개인적 생각임을 전제로 "3만 가구 정도로써도 아주 신뢰 있게 지역별 아파트 매매가격 동향 지수를 작성하기에는 지금보다는 나아지겠지만 여전히 만족스러운 수준은 안 될 수도 있다"고 말했다.

전세 줄고 월세가 과반

9월 서울 아파트 전세 계약은 1년 전 1만859건에서 6619건으로 39.0% 줄었다. 월세 비중은 43.7%에서 55.1%로 높아졌다. 신규 월세 금액은 전용 59~85㎡ 중위값 150만원으로 1년 전과 같다. 보증금은 2억원에서 2억5000만원으로 올랐다. 같은 면적 신규 전세 보증금 중위값은 6억원에서 6억8250만원이 됐다.

살던 집에 그대로 머무는 세입자도 부담이 늘었다. 9월 전세를 유지한 갱신 계약 3701건 가운데 3363건(90.9%)이 보증금을 올렸다. 갱신 전후 보증금 차이의 중위값은 2600만원으로 1년 전 2370만원보다 많다.

빌려 사는 쪽의 이자도 늘었다. 한국은행 집계에서 은행 신규 전세자금대출 금리는 2025년 9월 3.76%에서 2026년 9월 4.57%로 올랐다. 전세를 월세로 돌릴 때 적용되는 전월세전환율은 한국부동산원 집계로 서울 아파트가 2025년 8월 4.70%, 2026년 8월 4.77%다. 같은 달 전세대출 금리는 3.78%, 4.35%여서 두 값의 차이가 0.92%포인트에서 0.42%포인트로 좁아졌다. 전환율은 서울 아파트, 대출금리는 전국 은행 기준이라 어림으로 볼 값이다.

금리만 보면 집을 사는 쪽으로 옮기는 문턱도 높아졌다. 한국은행 기준금리는 6월 2.5%에서 8월 3%가 됐다. 은행 신규 주택담보대출 금리는 1년 새 3.96%에서 4.88%로 올랐다. 김종화 연구진은 2011년 연구에서 서울 주택의 가격과 거래량을 분석했다. 조세제도보다 가격상승률, 공급 수준, 경기, 대출금리 등 구입 환경에 더 크게 좌우됐다는 결과다. 정책 신호도 사는 시점을 움직인다. 전북대 김종희 연구진은 2026년 연구에서 수도권 가구를 들여다봤다. 규제가 완화될 때 미래 집값 전망의 불안정성이 커지고 주택 매입 계획도 앞당긴다는 분석이다.

상승률 둔화가 곧바로 하락을 뜻하지 않은 전례도 있다. 염태영 의원은 2025년 7월 29일 국회 국토교통위원회에서 "서울 지역의 주간 아파트 매매가격 상승률이 6월 다섯째 주 0.4%에서 7월 두 번째 주 0.19, 상당 부분 둔화"됐다고 짚었다. 이 상승률은 9월 1일 주 0.08%까지 낮아졌다가 10월 13일 주 0.54%로 올라섰다. 올해 10월 넷째 주 0.09%와 비슷한 수준에서다. 사례 하나로 이번 흐름을 단정할 수는 없다.

집값 통계는 규제지역을 가르는 근거이기도 하다. 서울행정법원은 2026년 1월 29일 2025구합56119 사건을 선고했다. 국토교통부 장관이 심의위원회 의결 뒤 공표된 9월 통계를 반영하지 않고 조정대상지역을 지정했더라도 재량권을 벗어나거나 남용할 정도의 사실오인으로 보기 어렵다고 판단했다.